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Zu den Voraussetzungen, unter denen die Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG unschädlich sein kann

Der Bundesgerichtshof hat sich kürzlich erneut damit befasst, unter welchen Voraussetzungen eine Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG unschädlich sein und keinen Verstoß gegen diese Bestimmung begründen kann. Er hält daran fest, dass im Einzelfall diese Frist unterschritten werden kann, wobei der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise sichergestellt sein muss. Darüber hinaus konkretisiert der Bundesgerichtshof, welche Informationen der von dem Notar zur Verfügung zu stellende Vertragstext enthalten muss (BGH, Urteil vom 23.08.2018 – III ZR 506/16).

Sachverhalt
Der Kläger nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung in Anspruch. Keine zwei Wochen vor der streitgegenständlichen Beurkundung übermittelte der Beklagte dem Kläger den Entwurf für einen Kaufvertrag über eine Wohnung. Vier Tage vor der Beurkundung übersandte der Beklagte einen – Änderungswünsche des Klägers berücksichtigenden – weiteren Vertragsentwurf. Weder bei der Beurkundung noch bei Übersendung eines der beiden Entwürfe wies der Beklagte auf einen (gelöschten) Zwangsversteigerungsvermerk hin. Der Kläger wirft dem Beklagten vor, verschiedene ihm gegenüber bestehende Amtspflichten verletzt zu haben. Das Landgericht hat die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Das Oberlandesgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten durch Beschluss zurückgewiesen. Die zugelassene Revision des Beklagten hat Erfolg.

Entscheidung
Zum einen bestätigt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wonach die Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG im Einzelfall unterschritten werden kann, wobei der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist dieser Bestimmung gewährleistet sein muss. In dem entschiedenen Fall hatte sich der berufsbedingt geschäftserfahrene Kläger mit dem erstmals übermittelten Kaufvertragsentwurf umfassend auseinandergesetzt. Zudem hat sich der Bundesgerichtshof der Literaturauffassung angeschlossen, wonach Änderungen des beabsichtigten Vertragstextes, die vom Verbraucher ausgehen, bis zum Vertragsschluss ohne weiteres möglich sind, ohne dass erneut eine Zweiwochenfrist einzuhalten ist. Zum anderen hat der Bundesgerichtshof konkretisiert, welche Informationen der vom Notar zur Verfügung zu stellende Text enthalten muss. Hiernach muss er jedenfalls eine Wiedergabe der wesentlichen Vertragsinhalte, insbesondere die essentialia negotii, mithin Angaben zum zu erwerbenden Grundbesitz, zum Vertragspartner und zum (noch verhandelbaren Kaufpreis) enthalten, um dem Verbraucher Gelegenheit zu geben, sich über die wirtschaftlichen, steuerlichen oder sonstigen Aspekte des Geschäfts zu informieren. Schlussendlich hat der Bundesgerichtshof eine Haftung wegen Verstoßes gegen § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG schon aufgrund Fehlens des notwendigen Zurechnungszusammenhangs verneint.

Fazit
Die Rechtsprechung hat sich auch weiterhin regelmäßig mit Notarhaftungsfällen zu befassen, bei denen es um einen Verstoß gegen die in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG normierte Regelfrist geht. Erfreulicherweise hat der Bundesgerichtshof nun erstmals konkretisiert, wann von der Einhaltung dieser Frist abgewichen werden kann. Im Hinblick darauf und die weiteren Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 19 BNotO, insbesondere den notwendigen Zurechnungszusammenhang, zeigt auch dieser Fall einmal mehr, wie wichtig es ist, den Sachverhalt betreffend die Vorgänge vor, den Beurkundungsvorgang selbst und die Entwicklungen danach sorgfältig und gewissenhaft zu ermitteln und aufzubereiten, um ein Schadensersatzbegehren erfolgsversprechend abwehren zu können.

Dr. Matthias Achenbach
achenbach@bock-legal.de